Como os desenvolvedores de luxo usam uma brecha para construir torres altas para os ultra-ricos em NY

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Por Matthew Haag

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Alguns dos edifícios residenciais mais altos do mundo erguem-se acima do Central Park, incluindo o 432 Park Avenue, que se eleva a 1.400 pés e apresenta uma variedade de coberturas e apartamentos para os ultra-ricos.

Mas o 432 Park também tem uma característica cada vez mais comum nessas novas torres: áreas de espaço desocupado. Cerca de um quarto dos seus 88 andares não terão habitações porque estão repletos de equipamentos estruturais e mecânicos.

O prédio e as torres próximas são capazes de subir alto no céu por causa de uma lacuna nas labirínticas leis de zoneamento da cidade. Os pisos reservados para equipamento estrutural e mecânico, não importa a quantidade, não contam para o tamanho máximo de um edifício ao abrigo das leis, pelo que os promotores utilizam-nos explicitamente para construir edifícios muito mais altos do que seria permitido de outra forma.

As torres que mais beneficiaram da peculiaridade do zoneamento surgiram durante a última meia década: enormes edifícios de vidro e aço com condomínios luxuosos que são vendidos por milhões de dólares. Muitos deles se alinham nos quarteirões ao redor do Central Park, alguns dos imóveis mais caros e cobiçados da cidade, e se tornaram segundas residências para bilionários chineses, magnatas europeus e investidores de fundos de hedge de fora do estado.

Mas a proliferação destes edifícios está a provocar uma reacção negativa no meio de um debate mais amplo sobre habitação a preços acessíveis, megaprojectos para os ultra-ricos e a identidade da cidade. Agora, as autoridades estão tentando controlar os incorporadores propondo regras que aplicariam espaços mecânicos excepcionalmente grandes em relação ao limite de altura de um edifício.

A motivação para construir alto é óbvia: vistas panorâmicas para os residentes e lucros substanciais para os promotores. Um condomínio no 95º andar na 432 Park Avenue foi vendido em dezembro por US$ 30,7 milhões, ou cerca de US$ 7.592 o pé quadrado. Naquele mesmo mês, uma unidade na metade do prédio foi vendida por US$ 4.216 o pé quadrado.

“É bastante ultrajante, mas também muito inteligente”, disse George M. Janes, consultor de planejamento que rastreou e apresentou contestações contra edifícios em Nova York com vastos espaços desocupados. “Qual é o objetivo principal desses espaços? O objetivo principal é construir edifícios muito altos.”

O esforço da cidade para reduzir a altura dos edifícios desencadeou um confronto com o poderoso setor imobiliário, que criticou as regras propostas como excessivamente restritivas e equivocadas.

Harry B. Macklowe, que desenvolveu o 432 Park Avenue, disse que concorda com o esforço para estabelecer regras firmes em torno de espaços mecânicos, mas rejeitou as alegações de que seu prédio os estava usando para subir mais alto. Todo piso mecânico, disse ele, possui equipamentos necessários ao funcionamento do prédio.

“Isso me ofende”, disse Macklowe, “porque criamos um edifício muito bonito que se encaixa perfeitamente no horizonte”.

[Leia mais: Nosso colunista escreveu que essas torres “projetam sombras que são literais e figurativas”.]

Muitas dessas torres ficam vazias a maior parte do ano, de modo que seus proprietários não estão sujeitos ao imposto de renda local e estadual porque não são residentes da cidade. Como resultado, o estado e a cidade já iniciaram uma repressão separada contra eles.

Os legisladores estaduais propuseram um imposto pied-à-terre, um imposto anual recorrente sobre segundas residências avaliadas em mais de US$ 5 milhões, mas foi frustrado devido ao intenso lobby de grupos imobiliários. Em vez disso, os legisladores adotaram uma taxa única na venda de casas multimilionárias.

Os complicados regulamentos de construção da cidade de Nova Iorque destinam-se a produzir desenvolvimentos previsíveis. Requisitos de altura são impostos na maior parte da cidade, embora partes de Manhattan estejam isentas. Cada bloco também recebe efetivamente uma metragem quadrada máxima, que pode ser espalhada por edifícios menores em um bloco ou condensada em empreendimentos maiores.

Desenvolvedores experientes, abastados e pacientes trabalharam esse sistema em seu benefício. Um desenvolvedor que busca construir uma torre super alta pode começar com um lote em um quarteirão e depois comprar a metragem quadrada não utilizada de seus vizinhos.